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| 2018年房地產超預期收官 2019年山東鋼管廠將如何變化？ |
| 鋼管廠|無縫鋼管廠|精密管鋼廠 日期：2-28 |
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2018年是房地產周期回歸的一年，伴隨著棚改貨幣化進程的放緩，聊城鋼管廠總體市場景氣逐步見頂回落。從中央到地方一再強調房地產市場調控政策不放松。7月31日中共中央政治局會議提出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。這也是中央首次明確提出“堅決遏制房價上漲”，由此導致潛在購房者的預期急轉直下，房地產市場迅速降溫，下行趨勢明顯。
1、政策方面
1.1 去杠桿：限制資金流入房地產市場
眾所周知，房地產是資金密集型行業，誰能夠借的錢多、借的錢便宜，誰就能立于不敗之地，現在房地產企業出現大魚吃小魚的競爭。所以對房企而言，斷了資金流就等于斷了命，限制了融資就等于捆綁了手腳，一系列政策的發布限制了企業的資金來源渠道。
2017年底，銀監會發布《關于規范銀信類業務的通知》，要求銀行不得利用信托通道規避監管或實現資產虛假出表、對信托公司實施名單制管理等，并明確提出不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。
2018年4月末，資管新規的出臺規范的房地產企業的融資渠道與方式，山東鋼管廠影響主要體現在資金端，以信托，保險資管等非標融資為主。
1.2 封堵投機住房，引導資金進入實體經濟
2018年，房地產政策調控進入了一個新的階段。中央明確表態調控不放松，多城落實地方主體責任，政策密集出臺。一方面繼續積極抑制非理性需求，另一方面重點調整中長期供給結構。
多城落實地方主體責任，調控政策密集出臺。上半年調控政策主要體現在限售、限購等方面，下半年的調整政策為上半年的一系列政策“打補丁”，主要體現在大部分政策集中在公積金調整、加強市場監管方面。
表 1 2018年房地產限售、限購城市變化分布圖
限售新增/升級
限購新增/升級
2018年上半年
海南、深圳、成都、重慶、西安、大連、寧波、沈陽、哈爾濱、長春、丹東、青島、太原、蘭州、昆明、長沙、貴陽、淄博、三明、宜昌、德州齊河縣、濟南濟陽縣、阜陽阜南縣、臨沂沂水縣、西雙版納景洪市
海南、成都、長沙、西安、杭州、大連、沈陽、青島、太原、蘭州、九江、德州齊河縣……
2018年下半年
上海（限售年限3年延長至5年）、深圳（公寓限售5年、住宅限售3年）、福清（限售2年）、寧德（限售3年）、云南普洱（限售2年）、滄州河間（限售5年）
上海、杭州、深圳、江陰、南京、�？�--企業限購
昆明、云南普洱--省外戶籍限購
惠州、惠東縣--境外個人限購
沈陽（全市限購）、寧德、揚州、湖北利川、滄州河間、
數據來源：我的鋼鐵
7月31日，中央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”，確定了下半年的政策基調，銷售面積增速連續4個月下降，符合政策發展趨勢。
住建部強化問責，供需兩側調控持續發力。供給側聚焦加快制定實施住房發展規劃，調整住房和用地供應結構；需求側聚焦完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導和預期管理。
1.3糾正區域城市價格異動
開年之初，二線城市陸陸續續掀開了人才大戰，到了三四月份，就連北京上海也開加入進來，房價也開始了新一波的上漲，就在此時，新房房價倒掛這種異常詭異的樓市狀態也出現了，搖號搶房也開始陸續出現，西安、杭州先后都出現了“搖號搶房”的情況。2018年6月底，取消棚改貨幣化安置政策，拆二代成為歷史，刺激三四線以下城市房價居高不下的棚改資金消失。
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